O novo Código Civil não obriga o registro das atas de assembléias em Cartório de Títulos e Documentos. No entanto, é recomendável registrá-las, pois torna a decisão da assembléia pública e permite a reconstituição do livro de ata no caso de extravio.

1. O Condomínio contrata um advogado, por conta própria ou através de sua Administradora, para entrar com uma ação no Juizado Especial Cível.
2. O inadimplente recebe do escritório de advocacia uma notificação de que será acionado judicialmente em 48 horas, se não quitar a dívida. Muitos casos são resolvidos ainda nesta instância.
3. Se não der resultado, o Condomínio ou o advogado entram com a ação na Justiça.
4. Para o Réu ser citado judicialmente, ele precisa ser encontrado pelo Oficial de Justiça e receber a notificação da ação.
5. Se o Réu não for encontrado, uma alternativa é citá-lo por edital, publicado no máximo em 15 dias, uma vez no Diário Oficial local, e pelo menos duas vezes em jornal local. Este é um procedimento oneroso, mas pode ser cobrado do inadimplente, junto com a dívida e os honorários do advogado.
6. Assim que o Réu for encontrado e notificado, ou o Edital publicado, o Juiz designa uma audiência para os próximos 60 dias
7. Na audiência, é tentada a conciliação entre as partes.
8. Se não houver acordo, o Juiz colhe a defesa do devedor, e determina que o Condomínio se manifeste sobre a defesa no prazo de 10 dias.
9. Em seguida, o Juiz sentencia o processo.
10. Até a obtenção da sentença, leva-se em média 6 meses.
11. Passa-se, então à execução da sentença, inclusive com a Penhora do apartamento, se for necessário.

O síndico deve solucionar com urgência, sob pena de responder pelos encargos de despesas judiciais e honorários advocatícios resultantes da ação que o condômino prejudicado ajuizar contra o condomínio.

Os conselheiros só poderão ser destituídos em assembléia geral especialmente convocada, que preencha a votação prevista na Convenção a respeito e, no silêncio desta, em primeira convocação por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais (art. 1.352 do novo Código Civil), e em segunda convocação, pela maioria dos votos dos presentes (art. 1.353 do novo Código Civil).

Compete a Convenção do condomínio e ao Regimento Interno dar a disciplina da forma de utilização da garagem coletiva, dizendo quais são as restrições e quanto cada condômino possui de direito sobre a área.

As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve – assim dispõe o artigo 1.340 do Código Civil.

Lembrando que realizar obras de ampliação na cobertura só é possível com a concordância de todos os proprietários, registrada em ata de assembléia.

Além disso, é preciso verificar se a obra não compromete a estrutura do prédio, por acrescentar peso não planejado,  e o acesso a áreas e equipamentos de uso comum.

A responsabilidade recai sobre o condomínio sempre que um fato seja atribuído à ação ou à omissão do síndico ou dos empregados.

Sim. Desde que a informação fique restrita aos condôminos, seja por meio documental ou mesmo pelo site do condomínio ou da administradora. Cabe dizer que os condôminos pontuais têm direito de saber quais e quantos são os condôminos inadimplentes. Trata-se de um exercício regular de direito por parte dos condôminos, bem como de um dever do síndico de prestar contas à comunidade condominial.

O SECOVI-SP não recomenda a adoção de tal postura em razão do boleto condominial não se revestir dos requisitos típicos dos títulos executivos extrajudiciais. Ademais, a medida não encontra legitimação em norma específica, e, caso seja utilizada, o condomínio se sujeitará a responder por eventuais danos morais causados.

Sim. Em 22/07/2008 foi publicada a Lei Estadual nº 13.160, que deu nova redação aos itens nºs. 7 e 8 das Notas Explicativas da “Tabela IV - Dos Tabelionatos de Protesto de Títulos - da Lei nº 11.331, de 26 de dezembro de 2002” e tornou obrigatória a recepção por parte dos Tabelionatos, para protesto, dos créditos do condomínio e dos créditos decorrentes do contrato de locação.

O condomínio só responde por furto ocorrido no interior das unidades autônomas se houver concreta participação, direta ou indiretamente, do empregado do mesmo, pois a administração é exercida em relação às partes comuns e não à propriedade exclusiva de cada condômino.

Em regra o condomínio não responde civilmente pelos furtos ou danos ocorridos nas suas áreas comuns. Para o fim de saber se excepcionalmente haveria a responsabilidade civil, cada caso merece ser estudado com a aplicação sucessiva dos parâmetros abaixo:

a) Existência do nexo causal (veracidade de que o dano ocorreu nos limites do condomínio);

b) Existência de causa excludente de responsabilidade (caso fortuito ou força maior) ou de uma possível culpa exclusiva do vitimado;

c) Verificação se o dano ocorreu, ou não, por dolo ou por explícita e patente culpa do representante ou prepostos do condomínio (empregados);

d) Verificar o que a Convenção do Condomínio diz a respeito do assunto, tanto no aspecto positivo, prevendo expressamente a responsabilização do condomínio, ou no aspecto negativo, contendo cláusula de não indenizar;

e) Constatação do nível, proporção e qualidade da segurança existente no condomínio. Quanto maior for a segurança fornecida, maiores serão as despesas arcadas pelos condôminos e conseqüentemente, maior será o dever de guarda assumido pelo condomínio. Se o condomínio não dispõe de uma segurança especial possuindo apenas portaria ou guarita, então não haverá responsabilidade, devendo cada condômino vitimado arcar com o preço do seu prejuízo.

Não. O art. 1.335, III, do novo Código Civil expressamente veda a participação e o voto do inadimplente nas assembléias gerais de condôminos.

Não seria conveniente tal situação, pois se presume que o cônjuge do síndico eleito é suspeito para manifestar-se sobre os atos do companheiro. Há uma clara situação de incompatibilidade que deve ser evitada.

Apesar de o assunto ser polêmico, admite-se o envidraçamento da varanda quando se demonstra que essa alteração não afeta a harmonia da fachada segundo modelo padrão (cor, desenho, material, etc.) previamente aprovado em assembléia. O mesmo ocorre com as grades de proteção ou telas.

Não. Nos termos do art. 1.334, § 2°, do novo Código Civil, são condôminos os proprietários ou todos aqueles que, apesar de tecnicamente não serem proprietários, forem titulares de direito de aquisição sobre a propriedade imobiliária (promitentes compradores, cessionários, promitentes cessionários).

A resposta depende da análise da Convenção do Condomínio. O art. 1.356 do novo Código Civil faculta a criação do Conselho Fiscal composto de três membros, com mandato não superior a dois anos, eleitos em assembléia, com a competência específica de análise das contas do síndico. Porém, pode a Convenção do Condomínio se aprofundar no tema, estabelecendo exigências que a generalidade do texto legal não traz, como é exemplo o requisito de que o candidato a conselheiro seja condômino.

O novo Código Civil não prevê a possibilidade de o inquilino participar e votar nas deliberações da assembléia, tal como permitia a legislação anterior em relação a despesas ordinárias; assim, o inquilino somente poderá participar e votar como mandatário do locador, mediante apresentação de procuração.

O locatário deve contribuir na reposição do fundo de reserva, quando seu gasto tiver ocorrido com despesas ordinárias, durante o período da locação. Caso o condomínio esteja constituindo o fundo, a arrecadação será considerada despesa extraordinária e, portanto, paga pelo condômino-locador.

O novo Código Civil determina a aplicação de:

a) Multa moratória de 2% sobre o débito;

b) Juros moratórios de 1% ao mês ou em outro patamar estipulado pela Convenção do Condomínio, desde que inferior a 1%; 

c) Atualização monetária conforme índice previsto na Convenção, e na sua falta conforme o índice praticado pelo Judiciário Estadual (tabela prática para atualização monetária dos débitos judiciais).

Sim. A destituição do síndico depende de assembléia especialmente convocada, em que a maioria absoluta (50% + 1) dos condôminos que estiverem presentes vote favoravelmente à proposta. O art. 1.349 do novo Código Civil exige, ainda, que a destituição tenha um dos seguintes fundamentos:

a) Prática de irregularidades; 

b) Falta de prestação de contas; 

c) Atos de má gestão (não administrar convenientemente o condomínio).

Se o síndico for condômino poderá discutir e votar todas as matérias constantes da ordem do dia, salvo aquelas relacionadas às suas contas e administração, se assim dispuser a Convenção do Condomínio. Do contrário, o síndico poderá participar e votar de qualquer assunto colocado em pauta.

Não havendo dispositivo na Convenção, presume-se gratuito o mandato dos membros do conselho.

Não é recomendável a adoção do chamado “desconto pontualidade”, conhecido também por “cláusula de bonificação”, tendo em vista predominar o entendimento, na doutrina e na jurisprudência, de que tal medida caracteriza burla da lei, isto é, uma aplicação de multa moratória, mascarada, acima do limite permitido (superior ao limite de 2% fixado pelo art. 1.336, § 1°, do novo Código Civil).

É vedada a votação secreta por dois motivos:

a) Em razão da contagem dos votos ter como base a fração ideal de cada um dos condôminos, salvo disposição contrária da Convenção do Condomínio;

b) Pela possibilidade de fraudes ou equívocos que a medida dá oportunidade.

A modificação das portas voltadas para o corredor dependerá da concordância e autorização de todos os condôminos residentes no andar.

Apenas a multa e os juros correspondentes às taxas em atraso, além das medidas determinadas em sentença judicial.

Atenção: são legalmente proibidas outras represálias, como cortar o fornecimento de água, luz ou gás, desligar o interfone, ou vetar o acesso a dependências comuns como garagem, piscina, sauna ou salão de festas.

A Lei Federal n° 9.294/96, regulamentada pelo Decreto n° 2.018/96, veda expressamente o uso de cigarros e assemelhados em recintos coletivos, sejam públicos ou privados, abrangendo a hipótese das áreas comuns nos condomínios edilícios. Tais normas podem ser corroboradas pela legislação municipal, pela Convenção do Condomínio ou pelo Regimento Interno.

O condômino que desrespeitar tais regras fica sujeito ao trâmite de aplicação de penas previsto na Convenção do Condomínio ou no Regimento Interno, bem como à multa de 5 (cinco) vezes o rateio mensal na hipótese de reincidência, nos termos do art. 1.337, caput, do novo Código Civil. Se ainda assim a infração perdurar, então só restará levar a questão ao Poder Judiciário.

O Código Civil prevê que haverá anualmente uma assembléia geral ordinária, em seu artigo 1.350. Essa assembléia tem finalidade específica, tratando dos seguintes temas:

a) Prestação de contas do período anterior;
b) Previsão orçamentária para o próximo período, definindo os valores e índices do Fundo de Reserva, se for o caso.

Eventualmente, poderá ainda:
a) Eleger o síndico (se o mandato for anual);
b) Eleger o Conselho Fiscal;
c) Alterar o Regimento Interno;
d) Discutir outros assuntos de interesse do condomínio, mais a nível informativo, desde que não envolvam novos investimentos, que no caso deverão constar de ítem específico na Ordem do Dia do Edital de convocação.

Já as assembléias gerais extraordinárias serão realizadas quantas vezes forem necessárias, segundo o entendimento do síndico ou de 1/4 (hum quarto) dos condôminos quites.

Nos termos do art. 938 do novo Código Civil, “aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido”. Assim, se for possível a identificação, será do condômino causador da queda a responsabilidade civil daí oriunda. Caso contrário, não sendo possível a identificação do agente causador da queda, a responsabilidade civil será do condomínio.